왜 이 세 가지 숫자가 핵심일까
1. 신용점수: 승인뿐 아니라 금리의 출발선
CFPB는 신용점수와 신용보고서가 모기지 승인 여부와 금리에 직접 영향을 준다고 설명합니다. 점수가 높을수록 일반적으로 더 낮은 금리를 받을 가능성이 커집니다. 자가진단용으로는 740점 이상이면 매우 강한 구간, 680739점이면 경쟁력 있는 구간, 620679점이면 보통 수준, 580~619점이면 FHA 쪽 가능성을 먼저 보는 구간, 580점 미만이면 우선 신용 개선이 필요한 구간으로 보는 것이 현실적입니다.
2. DTI: 월소득 대비 부채 부담의 압력계
DTI는 매월 갚아야 하는 전체 부채를 세전 월소득으로 나눈 비율입니다. 핵심은 기존 자동차 할부, 학자금, 카드 최소결제액에 더해 앞으로 부담할 예상 월주거비까지 포함해야 한다는 점입니다. 2025년 4월 2일자 Fannie Mae Selling Guide에서는 수동 심사 기준 최대 DTI 36%, 조건 충족 시 45%, DU 심사 파일은 50%까지 허용 가능하다고 안내합니다. 자가진단 관점에서는 36% 이하가 가장 편안하고, 43% 이하가 무난, 45~50%는 제한적, 50% 초과는 부담이 큰 구간으로 해석하는 편이 좋습니다.
3. 현금 마련액: 계약금만이 아니라 현금 투입 총액을 봐야 한다
렌터가 가장 자주 놓치는 부분이 바로 cash to close입니다. CFPB는 클로징 비용이 일반적으로 집값의 2%~5% 수준이라고 안내합니다. 동시에 Fannie Mae HomeReady는 3% 다운페이먼트, HUD의 FHA 정책은 580점 이상에서 최대 financing과 3.5% 최소 투자금 요건을 보여줍니다. 즉 저다운페이먼트 기준으로만 봐도 컨벤셔널은 대략 집값의 5%~8%, FHA 성격의 접근은 5.5%~8.5% 정도를 클로징 당일 필요할 수 있는 현금 범위로 보는 것이 안전합니다. 여기에 비상자금은 별도로 남겨둬야 합니다.
빠른 준비도 벤치마크 표
| 항목 | 비교적 준비됨 | 경계 구간 | 보완 필요 |
|---|---|---|---|
| 신용점수 | 680점 이상, 특히 740점 이상이면 강함 | 620~679점 | 620점 미만, 특히 580점 미만 |
| 총 DTI | 36% 이하가 가장 안정적, 43% 이하도 무난 | 43.1%~50% | 50% 초과 |
| 현금 마련액 | 목표 집값의 5%~8% 이상 + 비상자금 별도 | 3%~5.4% | 3% 미만 |
준비도를 높이는 5단계
- 신용보고서를 먼저 확인하세요. 오류가 있으면 점수와 금리에 직접 손해가 납니다.- 카드 잔액과 소액 부채를 줄여 DTI와 신용을 동시에 개선하세요. 새 자동차 대출이나 카드 발급은 미루는 편이 안전합니다.- 목표 집값을 먼저 정한 뒤 예상 월주거비 PITI를 보수적으로 계산해 보세요. 현재 월세보다 약간 높다는 이유만으로 괜찮다고 판단하면 위험합니다.- 다운페이먼트와 클로징 비용, 비상자금을 따로 나눠 관리하세요. 클로징 당일 전액을 써버리면 입주 후 작은 수리에도 흔들립니다.- 대출 비교는 최소 3곳 이상 하세요. 금리뿐 아니라 lender fees, seller credit 가능성, 지역 보조금까지 함께 비교해야 실질 비용이 보입니다.
렌터용 최종 체크리스트
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자주 묻는 질문
첫 집을 살 때 꼭 20%를 다운해야 하나요?
아닙니다. 자가진단 기준에서 20% 다운은 필수가 아닙니다. 다만 20% 미만이면 모기지 보험이 붙을 수 있고 월비용이 올라갈 수 있습니다. 저다운 전략은 진입장벽을 낮추지만 월지출과 총이자 부담을 함께 봐야 합니다.
신용점수가 620점 아래면 집을 못 사나요?
반드시 그렇지는 않습니다. 580~619점이라면 FHA 성격의 옵션을 검토할 여지는 있습니다. 다만 승인 폭과 금리 조건이 불리할 수 있으므로 점수를 조금만 더 올려도 전체 비용 구조가 크게 달라질 수 있습니다.
cash to close 외에 얼마를 더 남겨둬야 하나요?
정답은 가계 구조마다 다르지만 최소한 입주 직후 예상치 못한 수리와 생활비를 버틸 비상자금은 클로징 자금과 분리해야 합니다. CFPB도 클로징에 쓸 수 있는 현금을 계산할 때 다른 저축 목표와 비상 쿠션을 먼저 제외하라고 안내합니다.